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Apr 22, 2023

La prossima crisi inizierà con gli edifici adibiti a uffici vuoti

Commercial real estate is losing value fast. “I’m about to cancel all my Zoom

Gli immobili commerciali stanno perdendo rapidamente valore.

"Sto per annullare tutte le mie riunioni Zoom." Era maggio 2021 e Jamie Dimon ne aveva avuto abbastanza. L'amministratore delegato di JPMorgan Chase si aspettava che "a settembre, ottobre", l'ufficio della società "sarebbe stato proprio come prima". Due anni dopo, la sua azienda sta riducendo di un quinto la propria presenza a Manhattan.

Dopo la pandemia, i bambini sono tornati a scuola, i pensionati sono tornati sulle navi da crociera e i negozi fisici stanno andando meglio del previsto. Ma gli uffici stanno lottando forse più di quanto si renda conto la maggior parte degli osservatori distratti, e le conseguenze per i proprietari immobiliari, le banche, le amministrazioni municipali e persino i portafogli individuali saranno di vasta portata. In alcuni casi, saranno catastrofici. Ma questa crisi, come tutte le crisi, rappresenta anche un’opportunità per riconsiderare molti dei nostri presupposti sul lavoro e sulle città.

Durante i primi tre mesi del 2023, gli uffici vacanti negli Stati Uniti hanno superato il 20% per la prima volta da decenni. A San Francisco, Dallas e Houston il tasso di posti vacanti raggiunge il 25%. Queste cifre sottostimano la gravità della crisi perché riguardano solo gli spazi non più affittati. La maggior parte dei contratti di locazione degli uffici sono stati firmati prima della pandemia e devono ancora essere rinnovati. L'effettivo utilizzo degli uffici indica un'ulteriore diminuzione della domanda. La presenza nei 10 distretti aziendali più grandi è ancora inferiore al 50% rispetto al livello pre-COVID, poiché si stima che gli impiegati trascorrano circa il 28% delle loro giornate lavorative a casa.

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Con un terzo di tutti i contratti di locazione di uffici in scadenza entro il 2026, possiamo aspettarci un aumento dei posti vacanti, affitti significativamente più bassi o entrambi. E mentre lottiamo con gli effetti del lavoro distribuito, l’intelligenza artificiale potrebbe ridurre ulteriormente la domanda di uffici. Alcuni esperti sottolineano che gli uffici più costosi continuano a funzionare bene e che altri potrebbero essere salvati introducendo nuove comodità e servizi. Ma i proprietari non possono affittare tutti i negozi vuoti a Louis Vuitton e Apple. Semplicemente non c’è abbastanza domanda per questo spazio, e le nuove funzionalità rendono gli edifici ancora più costosi da costruire e gestire.

Con prospettive così cupe, alcuni proprietari minacciano di "restituire le chiavi alla banca". Negli ultimi mesi, i giganti immobiliari RXR, Columbia Property Trust, Brookfield Asset Management e altri sono collettivamente inadempienti su miliardi di prestiti per proprietà commerciali. Tali default sono in parte un’indicazione di lotte reali e in parte un gioco di pollo. La maggior parte dei prestiti commerciali sono stati emessi prima della pandemia, quando gli uffici erano pieni e i tassi di interesse erano bassi.

Il panorama attuale è drasticamente diverso: tassi di posti vacanti elevati, tassi di interesse raddoppiati e quasi 1,5 trilioni di dollari di prestiti con scadenza entro il 2025. Essendo inadempienti ora, i proprietari sfruttano la loro influenza rimanente per sostenere estensioni del prestito o un piano di salvataggio. Come osservò John Maynard Keynes, quando devi al tuo banchiere 1.000 dollari, sei alla sua mercé, ma quando gli devi 1 milione di dollari, "la posizione è invertita".

Le banche hanno molti motivi per preoccuparsi. L’aumento dei tassi di interesse ha svalutato altri asset presenti nei loro bilanci, in particolare i titoli di Stato, rendendoli vulnerabili alle corse agli sportelli. Negli ultimi mesi, la Silicon Valley Bank, la First Republic e la Signature sono crollate. Istituzioni regionali come queste rappresentano quasi il 70% di tutti i prestiti bancari per immobili commerciali. Abbassare la valutazione degli immobili adibiti ad uffici o impossessarsi di immobili pignorati indebolirebbe ulteriormente i loro bilanci.

I governi municipali hanno ancora di più di cui preoccuparsi. Le tasse sulla proprietà sostengono i bilanci delle città. Nella città di New York, tali tasse generano circa il 40% delle entrate. Gli immobili commerciali, per lo più uffici, contribuiscono per circa il 40% a queste tasse, ovvero al 16% delle entrate fiscali totali della città. A San Francisco, le tasse sulla proprietà contribuiscono in misura minore, ma gli uffici e il commercio al dettaglio sembrano essere in condizioni ancora peggiori.

Gli uffici vuoti contribuiscono anche a ridurre le vendite al dettaglio e l’utilizzo dei trasporti pubblici. A New York City, i viaggi in metropolitana nei giorni feriali rappresentano il 65% del livello del 2019, anche se sono in aumento, e le entrate del trasporto pubblico sono diminuite di 2,4 miliardi di dollari. Nel frattempo, oltre 40.000 posti di lavoro nel settore della vendita al dettaglio persi dal 2019 devono ancora essere ripristinati. Un recente studio condotto da un professore della New York University di nome Arpit Gupta e altri stima un "buco fiscale" del 6,5% nel bilancio della città a causa del calo delle valutazioni degli uffici e dei negozi. Tale buco “dovrebbe essere colmato aumentando le aliquote fiscali o tagliando la spesa pubblica”.